El colegio inmobiliario de Cáceres teme que el alquiler suba con la nueva ley

La primera Ley de Vivienda del país recibió el martes luz verde en el Consejo de Ministros. Inicia su trámite parlamentario (un año) y, una vez aprobada, el articulado íntegro tardará 18 meses en entrar en vigor. Traerá cambios importantes en los alquileres, por ejemplo castigos fiscales a modo de subidas del IBI de hasta un 150% para los titulares de casas vacías (si poseen cuatro o más), la posible obligación de congelar precios en zonas tensionadas, y el recorte de la reducción que tienen los propietarios del 60% del IRPF al 50%. Son algunos contenidos de una ley contra la que advierte el sector. El presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de Cáceres, Francisco Marroquín, considera que la regulación del alquiler «no ayudará a bajar los precios», sino al contrario: «recortará la oferta» y ello conllevará un mayor coste.

Más aún en una ciudad como Cáceres, donde el número de pisos en arriendo ha ido disminuyendo con los años hasta llegar a un parque reducido. Por ello, Francisco Marroquín considera que este acuerdo entre PSOE y Podemos para bajar los precios, especialmente los que se encuentran en manos de grandes propietarios, no es la solución. «En una economía de libre mercado, el Gobierno no puede poner un tope al arrendador y, menos aún, sin la previa valoración de la propiedad, porque lo que va a ocurrir es que se van a tensionar aún más los mercados que ya están tensionados», indica.

El ejemplo de Barcelona, según explica el presidente del COAPI, ha puesto de manifiesto que el intento de regulación del coste ha llevado consigo «la disminución de la oferta, el incremento de la demanda y de los precios, y el auge de la economía sumergida». Además, Cáceres es hoy por hoy la tercera capital, tras Jaén y Ciudad Real, con el alquiler más barato.

Arriendos: un rendimiento del 3,7%

El COAPI coincide así con los argumentos que esgrimen las agrupaciones nacionales del sector inmobiliario. Y lo expresa con datos reales: «Una vivienda de 90 m², de 3-4 dormitorios con garaje y calefacción, tiene en Cáceres un coste aproximado de 100.000 euros. Según las estadísticas del Banco de España, el valor medio de los alquileres es actualmente del 3,7%. Hablamos entonces de un rendimiento neto de 3.700 €/ año o 308 €/mes», explica el presidente del COAPI. Si se le añaden los gastos de comunidad, seguros..., el coste real del arriendo sube a 400 €.

Ahora bien, si se insta al propietario a rebajar ese precio, «muchos preferirán sacar los pisos del mercado del alquiler y destinarlos a la venta, o bien seguir la tendencia que estamos observando en ciudades precisamente como Cáceres: optar por el alquiler turístico. De modo que se reducirán las viviendas en arriendo, y teniendo en cuenta que la oferta ya es escasa, entonces se tensionará el mercado», analiza Marroquín.

Habrá otra consecuencia al recortarse las casas de alquiler: «Se puede llegar a pactos poco lícitos entre arrendador y arrendatario para acogerse a los límites que marca la ley, cobrando el resto en negro. Entonces tendríamos un incremento de la economía sumergida que nunca es ética ni deseable, y empezaríamos a pisar terreno muy peligroso», advierte el presidente del COAPI.

En su opinión, «el problema radica en que los políticos quieren poner puertas al campo y hay cosas que no se pueden regular hasta este extremo porque evolucionan según la oferta, la demanda, los mercados...». Y ello además con la duda de que la ley pueda rozar la inconstitucionalidad, «por atentar contra los artículos 33 y 47, que protegen el derecho a la propiedad privada y a una vivienda digna», subraya el presidente del COAPI.

Ahora bien, desde el colegio son partidarios de buscar una solución efectiva al problema del precio de los alquileres en núcleos tensionados, que en opinión del máximo representante del sector inmobiliario cacereño estaría en la «promoción y construcción» de inmuebles protegidos destinados al arrendamiento, «ya que el 67% de las viviendas protegidas existentes vienen del régimen franquista, lo que quiere decir que llevamos cuatro décadas de políticas inexistentes en esta materia».

Solución: vivienda protegida

Un informe del Defensor del Pueblo explica que durante los últimos 60 años, el 72 % de las actuales familias españolas han accedido a un techo a través de viviendas protegidas. «Muchas generaciones se beneficiaron de una medida que funcionaba, pero se han dejado de construir. Lo mejor sería despejar la política de todo tipo de demagogias y crear un sistema real de viviendas protegidas sin la excesiva rigidez que entraña el actual. Habríamos dado un gran salto en las necesidades», sostiene Francisco Marroquín.

De hecho, ahora en Cáceres se edifica muy poca vivienda y las protegidas son meramente testimoniales. La precariedad de muchos salarios impide acceder a una casa de nueva construcción (la hipoteca bancaria cubre el 80% del valor de tasación o bien del valor de escrituras, pero el 20% restante debe ponerlo el comprador), de modo que las nuevas promociones tampoco abundan. Una circunstancia que hace que numerosas personas busquen una alternativa en el alquiler, si bien estos inmuebles también escasean en la ciudad por la mayor demanda y por otras circunstancias.

«Muchas viviendas que antes estaban destinadas a estudiantes o profesionales de paso en Cáceres se sacaron a la venta hace una década, y ello se fundamenta en una mera razón demográfica: hasta los años 90 los hogares familiares tenían una media de 4 miembros, y hoy apenas superamos los 2,5, por tanto también se necesitaban menos pisos en arriendo y ello hizo que salieran a la venta en un momento económicamente complicado», explica Francisco Marroquín.

De hecho, la crisis del 2008 tumbó los precios de la vivienda en Cáceres durante los años siguientes. A partir de 2017 se recuperaron y ahora oscilan en una horquilla de entre 1.100 y 1.200 €/m². «Durante los últimos ejercicios han fluctuado como máximo un 2,5%, podíamos decir que se mantienen estancados, a excepción del año del covid, cuando se produjo un importante tropezón del 8% del precio que ya se ha vuelto a recuperar», precisa Francisco Marroquín. 

Centro cacereño: pisos con medio siglo y más...

Además de controlar los precios, la nueva Ley de Vivienda pretende regular las rehabilitaciones y las condiciones de eficiencia energética de los hogares. Y ello es importante en una ciudad como Cáceres, donde más de la mitad de los inmuebles del centro superan el medio siglo, sin contar el casco antiguo ni la zona incluida en el Plan Especial de Protección y Revitalización del Patrimonio Arquitectónico, es decir, el casco viejo, con casas decimonónicas y de líneas pseudomodernistas en Cánovas, San Antón, Pintores, la Concepción o Margallo. Al margen de estas joyas, el centro alberga numerosas viviendas de los años 50, 60 y 70. Por ello, desde el COAPI sí aprueban el objetivo de la nueva Ley de Vivienda de poner orden a las reformas.

De hecho, y a falta de nuevos inmuebles, «las personas que buscan comprar una casa se decantan por viviendas de 40 o 50 años para rehabilitarlas», explica el presidente, Francisco Marroquín. Basta comprobar la carga de trabajo que tienen las empresas dedicadas a estos trabajos. De ahí que el responsable del COAPI considere necesaria una ley de vivienda que, al margen de regular los alquileres, ponga las bases de las rehabilitaciones y de la eficiencia energética a la que deben tender los inmuebles.

El confinamiento ha puesto de manifiesto las deficiencias energéticas que tienen muchos pisos. A esto se une el alto precio de la luz y del gas. «La nueva ley debe comenzar a poner negro sobre blanco los parámetros para determinar una reducción del consumo energético en las casas, que cumpla con los objetivos de la Agenda 2030. Insisto, hay que hacerlo sin demagogia, es necesario tender a unos hogares más sostenibles no solo desde el punto de vista medioambiental, sino también social y económico», indica el presidente.

En Cáceres, múltiples inmuebles adolecen de una correcta eficiencia energética. «Frente al maremágnum actual de indicaciones, se necesita una normativa que lo regule y que se desarrolle a través de decretos, del Código Técnico de la Edificación o de reglamentos», apunta Marroquín.

Una ley que además pretende poner orden en los protocolos de rehabilitación, aspecto muy relacionado con el anterior. «La vida útil de las viviendas se estima entre 50 y 100 años. Como vemos, muchos inmuebles en Cáceres superan el medio siglo y no cabe la menor duda de que necesitan actuaciones de este tipo». Por ello, sostiene el presidente del COAPI, «la ley debe regular los requisitos, los criterios y las competencias de la rehabilitación».