El alquiler a estudiantes se complica en Cáceres: solo quedan habitaciones individuales

Esta semana se ha firmado un contrato de alquiler de un piso ubicado en una zona céntrica de Cáceres, para cuatro estudiantes, por nada menos que 950 euros mensuales. No se trata de un inmueble nuevo, tampoco de características especiales. De hecho, esa misma vivienda se alquilaba el pasado año por 600 euros. En los últimos días ya se ha entregado la fianza y todo se ha formalizado sin ningún ‘pero’. Los estudiantes pagarán aparte la luz, el agua y el gas natural, es decir, cada mes afrontarán un pago aproximado de 1.100 euros por poder alojarse en la capital cacereña, lo que supone unos 275 euros por cabeza.

«Estos precios nunca se habían visto en la ciudad. Ahora mismo resulta prácticamente imposible alquilar una vivienda para estudiantes de cuatro dormitorios por menos de 700 euros. Ni siquiera son los mejores pisos, ni los más nuevos, ni tampoco los más amplios. Esos ya están cogidos hace tiempo», explica Francisco Marroquín, presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de Cáceres.

Un 7% de las viviendas cacereñas están vacías

«La situación es realmente crítica y amenaza con ir a peor», subraya el profesional. En dos años, los alquileres en la ciudad se han encarecido un 50%, porque solo durante el último ejercicio han escalado un 28%-30%, «y subiendo…». Se trata de una situación que afecta a toda la geografía nacional, «quizás en Cáceres un poco más agudizada, en comparación a sus precios, porque la oferta se ha quedado pequeña y llevamos meses con muy pocos pisos en alquiler, pero en general el panorama nacional es bastante uniforme». ¿La razón? Los agentes inmobiliarios vienen insistiendo en las consecuencias de la entrada en vigor de la nueva Ley de Vivienda. «Avisamos desde hace dos años de que provocaría situaciones contrarias a las deseadas», rubrica Marroquín.

Llegado septiembre, cuando el mercado de alquiler más se mueve por el desembarco de estudiantes que no han podido concretar hasta ahora sus estudios, y por el traslado de trabajadores que comienzan nueva etapa en Cáceres, pues bien, llegado este mes, la ciudad ofrece ahora muy pocos pisos, «y los que hay, o son muy malos, o son ya muy caros, o las dos cosas a la vez», describe el presidente del COAPI. En cualquier caso, la gente necesita opciones «y al final el mercado siempre se regula solo». La solución que están encontrando los estudiantes consiste en alquilar las habitaciones libres que van quedando en las viviendas ya arrendadas por otras personas. De modo que el ejemplo que citábamos al principio (el piso de 950 € mensuales), se puede considerar incluso un privilegio, porque ahora los grupos de amigos del mismo municipio o de la facultad lo tienen realmente difícil para encontrar un alquiler disponible y entrar todos juntos.

«Lo que hacen los jóvenes es moverse entre ellos, informarse a través de su entorno y de las redes sociales, de modo que cuando un cuarto queda libre porque alguien se marcha, inmediatamente lo ocupa otro estudiante». Esto lógicamente complica el alquiler de pisos conjuntos, los conciertos de tres o cuatro compañeros que preferían vivir juntos en lugar de compartir techo con personas extrañas que no conocen. «Vamos al alquiler individual, por habitaciones. Ya venía sucediendo en las grandes urbes y ahora ocurre en Cáceres. Esperamos francamente que se pongan soluciones antes de que lleguen otras tendencias más perversas», comenta el presidente del COAPI.

Problemas para las familias

Septiembre es el mes por excelencia de los alquileres a estudiantes, ¿pero y el resto? Una unidad familiar no puede enviar a cada hijo, o a los abuelos, a ocupar una habitación individual en pisos separados, y la vivienda al completo, muy escasa, se ha encarecido sobremanera. También se plantea un problema serio a los profesionales que necesitan un piso en Cáceres de forma temporal (sanitarios, profesores o funcionarios en comisión de servicio…), porque generalmente con su edad y su situación ya no quieren compartir casa con desconocidos. «Han quedado excluidos del mercado si no alquilan por habitaciones». En definitiva, «la nueva ley vulnera por completo el derecho a la vivienda constitucionalmente reconocido, ha acabado con él, hay que decirlo porque así ha ocurrido», destaca Francisco Marroquín.

¿Pero en qué ha cambiado esta nueva ley las condiciones del alquiler? Aprobada definitivamente en mayo de 2023, incluye tres factores que, según los profesionales del sector, han «alterado» el mercado. El primero, la posibilidad de intervenir sobre el precio del alquiler, topar la revisión de renta, «y exponer al propietario a aguantar hasta cinco años con un inquilino que no cumpla con sus pagos». Porque uno de los principales «errores» de la nueva Ley de Vivienda, puntualiza el presidente del COAPI, es «sobreproteger» al arrendatario incumplidor. Esto rompe la dinámica del mercado y crea unos escudos en los propietarios que afectan a todos.

«Estos precios nunca se habían visto en la ciudad. Ni siquiera son los mejores pisos, ni los más nuevos, ni tampoco los más amplios. Esos están cogidos hace tiempo»

FRANCISCO MARROQUÍN

— Presidente Colegio Agentes de la Propiedad Inmobiliaria

¿Qué escudos? Por un lado, subir la cuota para amortizar por adelantado posibles impagos y daños. Por otro, si el arrendador y el arrendatario están satisfechos, prefieren ir prolongando su contrato. Así, el titular opta por no subir el precio pero se queda con un inquilino fiable, y el arrendatario evitar buscar otra vivienda posiblemente ya más cara. Y aquí viene el segundo factor: esa vivienda queda fuera del mercado del alquiler, que necesita una rotación para funcionar. «Cuantos menos pisos disponibles, más caros». En Cáceres, afirman desde el Coapi, «se ha destrozado por completo la tasa de rotación» y resulta más difícil cambiar de inmueble, poder elegir… Hay además casos de arrendadores que han sacado su vivienda del mercado del alquiler y la han puesto o bien a la venta o bien la han traspasado al mercado de los apartamentos turísticos, que mantiene buenos resultados.

El tercer factor viene provocado por los anteriores: la subida de los precios a medida que se reducen los pisos en arriendo. También ha ocurrido en Cáceres, una ciudad que siempre se ha movido entre las cuotas más baratas del país.

Huida de las inmobiliarias

En primavera, 24 colegios profesionales de agentes de la propiedad inmobiliaria del país remitieron un escrito al Gobierno anticipando estas consecuencias, ya que el mercado llevaba meses registrando subidas y cambios (la ley comenzó a redactarse en 2021). De hecho, la mitad de las inmobiliarias de Cáceres ya no trabaja el mercado del alquiler por las complicaciones que, afirman, se han generado.

Mantienen que no se oponen a esta ley por otros motivos más que los puramente profesionales. Por ejemplo, otro precepto de la nueva norma impone la obligación de que los gastos derivados de la gestión del alquiler sólo los pague el titular del piso, lo que impide por tanto que los profesionales acepten encargos de quienes buscan un arriendo, puesto que no les podrán repercutir sus honorarios.

Soluciones instantáneas no hay, «pero está claro que la primera medida debe ser equilibrar las obligaciones y los derechos de los dos firmantes, arrendador y arrendatario, para que el contrato sea adecuado», afirma Francisco Marroquín. El resto de medidas propuestas por el sector «deberían aplicarse también cuanto antes para normalizar el mercado». Porque de momento tampoco se puede confiar en que un empuje de la edificación nueva, frenada por el elevado coste de las hipotecas, aumente la bolsa de viviendas disponibles. 

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