El centro comercial Way en Cáceres choca de nuevo con las alegaciones de una asociación de Sevilla

Los principales trámites administrativos que se están siguiendo en el consistorio para que se construya el centro comercial Way en la parcela del antiguo matadero, junto al hipermercado de Carrefour, se enfrentan a las alegaciones presentadas por la Asociación por la Transparencia Medioambiental y Urbanística, constituida en 2019 y que tiene su sede social en Sevilla. En Cáceres ha presentado recursos administrativos a los dos proyectos comerciales más importantes que están en ejecución, el centro comercial del matadero y el parque empresarial de Nuevo Cáceres. La asociación informó este lunes de que ha presentado alegaciones a la modificación del plan de urbanismo que se necesita para dotar de contenido a la segunda fase del centro Way.

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Hasta ahora todas las alegaciones que han presentado se han desestimado tras el informe previo de los técnicos del ayuntamiento. Su presentación alarga los plazos para la aprobación definitiva de cada instrumento de ordenación de la parcela, ya pasó con el programa de ejecución y con el proyecto de reparcelación. Este diario intentó contactar, sin éxito, este lunes por la tarde con la portavoz de la asociación, Gema García, para conocer si de la desestimación de las reclamaciones administrativas se han derivado procedimientos judiciales para llevar sus demandas a una instancia superior.

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En la alegación que se ha presentado a la modificación del plan de urbanismo se cuestiona que el ayuntamiento se vaya a conformar con 30.728 euros por el mayor aprovechamiento que se permitirá en este terreno con la variación. Es el cálculo que se hace en el estudio económico que acompaña a la documentación del cambio del plan, que se ha sometido a información pública, un plazo en el que se presentó la alegación de la asociación con domicilio social en Sevilla. Ahora esta alegación se tendrá que resolver por los técnicos municipales. 

Este diario ya informó el pasado julio de que esta modificación del plan no conlleva un incremento de la edificabilidad asignada a la parcela, seguirá con 26.248 metros cuadrados en un espacio terciario que tiene 3 hectáreas de superficie. Lo que sí se hace con esta variación de la norma es que el reparto de la edificabilidad entre los distintos usos terciarios no sea tan rígido. Ahora la edificabilidad de la parcela se distribuye en recreativo (18.712), comercial (5.554) y hotelero (7.536). Con la modificación del plan, toda la edificabilidad pasará a ser de uso terciario y se acondicionará a las necesidades de los operadores que se asienten en el centro. Aunque sí se hace una salvedad, del total de la edificabilidad (26.248 metros cuadrados), 6.540 se tienen que destinar a utilidades de ocio y dentro de éstos tiene que haber 2.500 para los equipamientos de ocio vinculados a usos deportivos o culturales. 

Los 19.708 metros cuadrados restantes se pueden destinar indistintamente a cualquier uso terciario (comercial, hotelero o recreativo), aunque lo normal es que con esta modificación en la segunda fase todo o casi todo vaya a un fin comercial y que no haya nada de hotelero. Esta es también la previsión que hace la empresa promotora, Kronos Parque Matadero, al calcular la cesión que tiene que hacer al ayuntamiento por el incremento del aprovechamiento lucrativo (no se amplía la edificabilidad, pero el aprovechamiento del suelo es mayor al aumentar su potencial comercial) que se produce en la parcela respecto a lo que se aprobó para este sitio cuando entró en vigor el plan general en el año 2010.

Este diario ya informó este verano de que la propuesta de la empresa promotora es que ese aumento del aprovechamiento se transforme en dinero, así calcula que le corresponderá al ayuntamiento un pago de 30.728 euros al cifrar en 236,40 euros el valor de cada metro cuadrado edificable urbanizado y tras descontar los costes, tanto de construcción como los de promoción inmobiliaria. Con el plan en vigor, el valor se calculaba en 212,99 euros. 

La legislación extremeña del suelo establece que se tendrá que ceder a la administración, en este caso al ayuntamiento, el 5% del incremento de aprovechamiento atribuido a la parcela en el plan de urbanismo siempre que ese aumento sea superior al 10%. En este caso se supera ese porcentaje porque el valor total de todo el suelo urbanizado (su precio de venta menos gastos, costes, beneficio industrial...) asciende a 5.590.561 euros, mientras que con la modificación del plan pasará a 6.205.133 (resultado de multiplicar 236,40 euros por los 26.248 metros cuadrados edificables), un incremento de valor de 614.572 euros, más del 10%, por lo que la cesión al ayuntamiento se cuantifica en 30.728 euros.

En el estudio económico incorporado a la modificación del plan de urbanismo se calcula el precio de venta de cada metro cuadrado edificado para uso terciario en 1.345 euros (35.319.960 euros por todo). El valor del metro cuadrado tras restarle todos los gastos de promoción inmobiliaria para materializar la edificación (financiación, gestión, promoción, beneficio empresarial...) quedaría en 961 euros, a los que también se restan los costes de construcción (724 por metro cuadrado), quedando el valor del metro cuadrado de suelo edificado de uso terciario en los citados 236,40 euros.

En la alegación, según informó este lunes la asociación en un comunicado, se afirma sobre el estudio económico que llama la atención del mismo su «falta de rigor», asegurando que hay «una enorme desproporción entre el importe que el promotor pretende abonar al ayuntamiento en concepto de pago por el incremento de valor de los terrenos generado por la modificación y la cantidad que realmente correspondería abonar si se contara con una valoración profesional e independiente». Según la asociación, la cantidad que le correspondería recibir al ayuntamiento sería «diez veces superior» a la propuesta por la empresa promotora en su estudio económico de la modificación del plan de urbanismo, aunque no se incorpora en la alegación un estudio económico alternativo que justifique esta apreciación.

En el texto de la alegación también se argumenta que la intención del plan de urbanismo, con su aprobación en el año 2010, era la implantación en la parcela del matadero de un centro de ocio con solo una pequeña parte de comercial y con una instalación hotelera, además se insiste en que es innecesario dotar de mayor potencial comercial a la parcela del antiguo matadero porque en las inmediaciones ya hay suelo edificable para este fin, citando, entre otros, el hipermercado de Carrefour y la parcela para el parque de medianas que se proyecta entre la avenida del Ferrocarril y Carrefour, «a este ámbito el plan general municipal le atribuye 20.000 metros cuadrados». A lo anterior añade que en un radio no superior a dos kilómetros hay «áreas de planeamiento específico en las que el plan de urbanismo permite un total de 76.633 metros cuadrados» de edificabilidad comercial. Con estos datos, la asociación insiste en su argumento sobre «el nulo interés público de la modificación puntual» en la parcela del antiguo matadero.

En las alegaciones que la asociación presentó en 2022 al proyecto de reparcelación, los técnicos municipales concluyeron que había que desestimarlas todas. En las reclamaciones en 2021 al programa de ejecución, a las alegaciones presentadas por la asociación se sumaron las que también entregó Carrefour Property España. Todas se desestimaron por los servicios técnicos del ayuntamiento.

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